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作者简介
况力菊 西北政法大学法学硕士。上海市建纬（西安）律师事务所实习律师，建设工程部与房地产部成员，专注于房地产和建设工程法律服务领域，致力于成为房地产与建设工程领域的专业律师。参与过多起房地产、建设工程诉讼及非诉讼法律服务，积累了丰富的法律实务经验，能为客户提供高效、优质的法律服务。
编者按：
近年来我国商业地产市场快速发展，商业地产金融取得了长足发展,但商业地产金融风险也日益突显,如何对其进行防范已经迫在眉睫。本文结合我国商业地产金融发展的实际情况，以商业地产金融风险的类型为逻辑起点,深入了解商业地产金融风险的形成原因，最后尝试着提出了商业地产金融风险防范措施。
引言
2018年4月10日至12日，以“新时代新商业，为了满足人民的美好生活”为主题的第13届商业地产节在广州南丰朗豪酒店如期举行，数千名中国商业地产行业领袖精英学者汇聚一堂[1]。可见，商业地产一直受到高度重视。为拉动内需，商业地产也得到国家大力支持。不容乐观的是，随着经济全球化的深入发展，国际金融和世界经济发展形势对国内房地产业的影响日益加深，且互联网时代下我国电商消费平台和支付方式突飞猛进的发展，从根本上改变了消费渠道，分流了传统商业圈客流，导致商业地产存量大、供应量剧增、闲置率较高，加大了商业地产金融风险。当下商业地产金融风险剧增，如何防范该金融风险是值得理论界和实务界重点研究的重大课题。
一、商业地产金融风险概述
（一）商业地产
商业地产属于不动产范畴，我国对商业地产尚无标准化定义。不过商业地产有广义和狭义之分，广义的商业地产是集零售、餐饮、娱乐、休闲、文化、办公等多元素于一体的房地产形式，狭义的商业地产指用于零售业的房地产形式。商业地产有别于住宅地产和工业地产，它们在目标客户、地理位置、功能范围、设计规划、物业管理核心目标等方面均存在较大差异。我国商业地产企业众多，据初步统计，2018年我国商业地产企业排名靠前的有万达WANDA、华润置地、大悦城地产、凯德置地(中国)投资有限公司、恒隆地产、龙湖地产、太古地产、绿地地产、新世界中国等知名企业。当然，我国的商业地产企业中也存在大量的规模小、经验不足的小型商业地产企业。
研究商业地产金融风险必须准确把握商业地产的最新发展趋势，根据其发展趋势才能提出切实可行的风险防范措施。
2018年我国商业地产具有如下发展趋势（包括但不限于）：一是商业地产库存较大。去年前三季度全国商品房待售面积61140万平方米，其中商业营业用房15504万平方米，同比增长0.2%，与住宅（待售面积为32256万平方米）相比，商业地产库存量很大。二是新一线城市步入存量时代。西安、南京、厦门、天津、长沙等新一线城市的人均购物中心面积为0.48平方米，与一线城市0.52平方米相比，新一线城市的人均购物中心水平已近似于一线城市水平。目前，一、二线城市的购物中心已经接近饱和。三是体验式消费和复合型社区商业产品更具优势。传统业态受到各方面冲击逐渐处于劣势，以电影院、KTV、儿童游乐场等为代表的新型业态受到极大推崇；复合型社区商业产品以区分不同人群、细化消费需求并以其专业的规划和多元的业态优势，给消费者提供娱乐、养老、商务等多元化服务，这使其在商业领域具有较大竞争力。四是商业地产发展趋于理性化。商业地产逐步摒弃重开发轻运营的经营理念，未来更注重专业化运营，将克服招商难运营难等一系列弊端。五是利用电商、O2O和互联网技术，力求更新用户体验，给商业地产在资本领域、资金流方面创造更大价值。另外，对商业地产的政策调控力度也会进一步加大。
（二）商业地产金融风险的含义
所谓商业地产金融风险是指银行为商业地产业提供资金的筹集、融通、清算等金融服务活动中，由于各种事先无法预料(即不确定)因素的影响，使银行的实际收益与预期收益发生背离，从而蒙受经济损失的可能性。[2]现阶段，我国商业地产项目融资模式包括银行融资，信托融资、基金融资、夹层融资、债券融资、私募基金以及REITs（房地产信托投资基金）等多种融资渠道，但银行融资仍是最主要、最常规的融资渠道，因为其他融资模式的融资量占商业地产融资总量的比重相当低。在某种程度上，商业地产的稳健发展最终仍依赖于商业地产金融风险的有效防范。
（三）商业地产金融风险的类型
1.市场风险
当前市场价格、利率、汇率、股票价格等因素，各商业地产企业间的激烈竞争，以及国家宏观经济政策，都会给商业地产企业造成波动，进而给商业银行带来市场风险。
2.信用风险
信用风险指的是因借款人不履行或不能履行到期债务，使银行贷款利息不能及时回收或根本没有办法回收的情况。在商业地产金融中，信用风险来自两类主体，即商业地产企业和商业地产的购买者，二者主要通过商业银行进行融资。恶意拖欠贷款、发生不可抗力而丧失偿还能力等因素都会导致商业地产企业和商业地产的购买者不愿或不能向银行偿还贷款，进而给商业银行带来信用风险。
3.流动性风险
所谓流动性风险，是指商业银行虽然有清偿能力，但无法及时获得充足资金或无法以合理成本及时获得充足资金以应对资产增长或支付到期债务的风险。[3]商业地产行业具有周期长、投资量大等特点，极易产生流动性风险。商业地产企业从银行贷款时，大都以商业地产作为抵押物向银行提供抵押担保，以商业地产作为抵押物而产生的抵押贷款通常被认为是优质贷款，但是市场环境变化引起抵押物的利用价值减损，会使抵押物变现能力降低，或抵押物评估不实也会导致抵押风险出现，在实现抵押权的过程中，抵押物未必能以理想的售价及时售出，进而也会给商业银行带来流动性风险。
4.利率风险
目前，国内银行的主要收入来源于存贷差，利率的升降对银行具有重大影响。商业地产金融作为一个重要的利率指标导航，保持利率的稳定对金融市场尤其是商业地产金融市场具有举足轻重的作用。利率市场化是我国未来的必然趋势，必然触动商业银行的核心利益，挤压银行存贷差的利润空间，不过它也引导银行通过优化服务、转型升级以增强竞争力。
二、商业地产金融风险产生原因
（一）商业地产融资渠道有限
商业地产属于资本密集型产业，开发、建设以及销售整个过程都需要投入巨额资金，因此商业地产融资渠道显得尤为重要。目前，虽然我国商业地产业的融资已经不再局限于商业银行贷款，但是发行股票、债券、信托等多元化的融资方式才开始发展，远远满足不了我国商业地产企业的融资需求。由于股票、债券等融资方式门槛较高，商业银行贷款成本较低，商业银行贷款成为商业地产企业融资的首选，这就加剧了商业银行的金融风险。
（二）商业银行风控措施不健全
由于商业地产信贷具有规模大、收益高等优势，导致很多商业银行盲目乐观，更倾向于向商业地产企业发放贷款。商业银行风险控制措施不健全主要表现在以下几方面：一是各商业银行之间为了抢占市场，不惜采取简化贷款流程等手段违规发放贷款。二是贷前审查不够严谨，融资主体甄选不严格，商业地产项目评估不到位，也未对商业地产企业提供的相关资料进行深入调查核实。三是商业银行内部风险管理机制不健全。四是商业银行从业人员业务素质层次不齐，且风险意识普遍不强。五是贷后缺乏对商业地产企业的跟踪监测，也未对商业地产企业采取必要的主动管理，如账户监管、重大决策干预、销售进度考核等，以致于不能及时采取风险防范措施。
（三）商业地产企业经营欠佳
商业地产企业经营欠佳突出表现为两方面，一方面是商业地产项目缺乏科学合理的规划，在选址、内部布局、仓储管理、物业配套等方面规划不当，在业态经营、运作模式上高度相似，导致项目建成后在运营、招商方面无差异化，使得商业地产企业之间易在租金、销售价格方面形成恶性竞争。另一方面是商业的经营模式陈旧。商业地产企业采取只售不租、先建设后招商的经营模式，往往不能切合商户的实际需要，最终导致招商情况不理想。总之，商业地产项目布局不合理和经营模式陈旧会严重影响商业地产资金的顺利回流和价值实现商业物业贬值，最终会影响商业银行融资安全。
三、商业地产金融风险之防范路径
前文对商业地产的发展趋势，以及商业地产金融风险的种类、商业地产金融风险的成因作了简要介绍和分析，接下来将结合前文的论述试着提出以下防范措施：
（一）拓宽商业地产融资渠道
就房地产融资渠道单一这一理论课题，我国学术界已经探讨多年，但实践中并未真正解决该困境。目前，我国商业地产企业融资主要来源于商业银行，商业银行承担着巨大的金融风险，要防范商业地产金融风险，必然要求资产证券化及金融产品创新，以拓宽商业地产企业的融资渠道。值得注意的是，我国商业地产的融资正在逐步走出商业银行贷款的桎梏，股权融资、债券融资以及商业地产信托等融资模式将逐步被运用，这些措施可以分散集中在商业银行的金融风险。由于受种种客观因素的阻碍和我国金融市场不完善的影响，这些融资方式运用的并不广泛，但是就其可行性及制度意义而言，未来必将大量运用。为了降低商业地产金融风险，可以从以下几方面拓宽商业地产企业融资渠道：
1.资产证券化
所谓资产证券化是指将缺乏流动性但具有可预期收入的资产，通过在资本市场上发行证券的方式予以出售，以获取融资，其最大作用是提高资产的流动性。商业地产属于缺乏流动性但具有可预期收入的资产且资产质量较高，可以通过证券化的方式获取融资。利用资产证券化这项金融技术，可以从根本上提升商业地产的流动性，降低商业银行的金融风险，并能促进金融市场的稳健发展。不过，在商业地产证券化的条件上不完全成熟的情况，切忌盲目实施商业地产证券化，目前应该致力于完善证券化技术、健全法律税收等各项制度，为商业地产证券化做准备。
2.推进商业地产私募基金发展
私募基金在我国的发展尚处于初级阶段，地产私募基金中普遍存在进入门槛低、管理规模小、专业能力良莠不齐等问题，同时地产私募基金还存在债权投资多股权投资少的情况，不过由于债权类投资被严格限制，地产私募基金须转变投资模式，从债权投资向股权投资转变，或者从住宅项目开发投资向商业地产项目开发投资转变，这无疑给商业地产融资带来机遇。我国应该创造宽松的市场环境，鼓励私募基金向商业地产融资，以缓解商业银行金融风险。
3.引保险资金进入商业地产融资市场
商业地产属于高风险行业，保险行业应积极开展商业地产保险业务以及其他保险服务对商业地产进行多重保险，控制商业地产企业还款能力、抵押物贬值等各种风险。另外，保险基金也是国内发展较快的机构投资者之一，保险资金具有稳定、数额巨大、运用周期长等特质，保险基金在我国发展潜力极大，这都决定了保险基金非常适合于投资商业地产行业。总而言之，保险基金引入商业地产金融风险不仅可以丰富商业地产企业的融资渠道，还可以提高商业银行的抗风险能力。
4.重视发展我国房地产信托投资基金
在发达国家，房地产投资信托基金已经非常成熟，但在我国尚处于起步阶段，我国没有完善的法律体系，使得商业地产投资信托基金缺乏法律的指引，实践操作显得捉襟见肘。当信托有效设立后，信托财产的所有权从委托人转移给受托人，受托人取得了信托财产的名义所有权。这就引发一个问题，即双重征税问题。这必然加大了受托人（信托公司）的经营成本，一定程度上将阻碍信托业务的发展。由此可见，在我国发展商业地产信托基金的条件上不成熟，要发挥商业地产信托投资基金的应有效用，还有许多障碍需要克服。
（二）甄选优质商业地产企业
商业地产企业的资信状况将直接影响其还贷能力，商业银行发放贷款前必须严格进行审查，着重关注以下几方面内容：一是充分了解商业企业的经营状况，因为商业地产企业的经营状况与商业银行的金融风险关系密切。二是关注商业地产企业的财务状况和投资状况，因为它们关系到商业地产企业的资金变动与投资收益，进而影响到商业银行的金融安全。三是了解商业地产项目的规划布局情况，确保该项目具有科学合理的规划布局保证商业地产有较好的发展前景。四是重点关注商业地产企业还贷能力，尤其要特别关注商业地产企业的还款来源、担保措施以及风险防控措施。同时，应严格审查流程，商业企业所提供的资料必须真实有效，必要时应该实地调查或去相关部门进行考证，将金融风险从源头上予以防控。总之，商业银行应严格贯彻白名单制度，优先选择无拖欠工程款、信用等级较高、资金实力雄厚、社会声誉较好、经营管理先进的商业地产企业作为贷款发放对象，从而减少不良资产的产生。
（三）充分利用抵押担保制度
实践中，商业银行为防止商业地产企业不能按期偿还贷款，通常要求其提供担保，最常见的担保即为抵押。虽然有《担保法》以及《城市房地产法》等法律对抵押担保进行规制，但是商业银行仍然面临着巨大的抵押贷款风险，因此商业银行应该充分利用抵押担保制度防范抵押贷款风险。首先，注重抵押物的资产评估。商业银行在签订抵押担保合同前，应实地考察抵押物以评估抵押物的价值，查阅抵押物的权属证书，商业地产企业（抵押人）对抵押物是否拥有处分权。考察抵押物是否存在多重抵押权，若存在必须保证己方抵押权顺位升进到第一顺位，或要求己方抵押权优先于工程欠款受偿；商业银行在签订抵押担保合同后，应及时办理抵押登记，以免其他权利人先于己方登记或者发生抵押权与租赁权竞合。同时，按规定的抵押率和公式计算抵押贷款额。其次，对抵押物进行跟踪、监测。对抵押物做好登记并按期对抵押物进行检查，发现商业地产企业（抵押人）的行为足以使抵押物价值减少时，商业银行有权要求商业地产停止该不当行为；当发现抵押物价值减少时，商业银行有权要求商业地产企业恢复抵押物的价值，或提供与减少的价值相当的担保。
（四）对商业地产企业进行主动管理
商业地产企业的经济状况会受各方面因素的影响，因此贷前严格审查流程虽然能在一定程度上防范金融风险，但是并不能保证商业地产企业能按照预期规划偿还贷款。为了及时采取金融风险防范措施，商业银行应对商业地产企业进行主动管理。商业银行可以随时关注和调查商业地产企业的经营状况、对商业地产企业进行账户监管，监督贷款资金的使用情况、对商业地产企业的重大决策保留否决权、在开发、建设和租售经营各个阶段对商业地产项目予以监测，并有权提出整改措施，如降价销售或降价出租、调整租售比等。
（五）提高从业人员业务素质
为了追求业绩而降低贷款申请要求的现象比比皆是，这无形之中拉升了商业银行的不良贷款率，增加商业银行的金融风险。从业人员的业务素质对信贷风险的防范起着关键性作用，如何提高从业人员的业务素质及职业道德，也是商业地产金融风险防范中非常值得探讨的问题。面对业务素质参差不齐的从业人员队伍，笔者认为我国商业银行可以采取如下措施：一是采取专家讲座、学术沙龙等各种方式对从业人员予以专业培训，使从业人员通过不断的学习提高业务素质；二是聘用具有商业地产金融、风险控制、资产评估、财务分析等相关经验的专业性人才，以便高效快捷的提高从业人员的业务素质；三是建立奖惩措施，对无视规章制度违规操作的从业人员给予严厉的惩罚，确保每一个从业人员都牢牢树立风险控制理念，将风险控制落实到每一个细小的工作环节中。
总之，商业银行应该深刻认识商业地产金融风险及其危害性，严格贷款发放条件，完善商业银行内部风险防控体系，将风险防控措施落实在贷前、贷中及贷后的每一个环节，切忌盲目扩大投资规模，力求商业地产投资理性发展。
（六）商业地产企业提升自身信用度
商业地产企业能否及时向商业银行偿还贷款，直接关系到商业银行的金融安全，因此提升商业地产企业的信用度尤为重要。商业地产企业要提升信用度，必须做到以下几点：首先，商业地产企业在融资过程中须遵循相关的融资原则。一是适度原则，即融资规模与项目投资规模应匹配。因为并不是融资规模越大越好，商业地产企业应结合项目的实际情况，充分考量各种融资方式的利弊，确定最佳的融资规模，实现利益最大化。二是适时原则，即商业地产企业应该选择恰当的时机，避免不适时融资造成资金闲置，从而提高商业地产企业日后的还款能力。三是控制风险收益原则，商业地产企业在开发经营的过程中，应该充分了解自身状况，科学合理地进行融资，以避免商业地产企业负债经营所带来的风险。
其次，增强企业竞争力，提升企业信用形象。 我国商业地产企业大都由住宅地产企业转型而来，必然存在规模小、数量多、经验不足等弊端，而商业地产是一个投资规模大、风险高、周期长的行业，天然要求商业地产企业具有雄厚的资本、强大的经营管理能力，因此商业地产企业必须逐步扩大企业规模，优化资源配置，提高融资效率和行业竞争力。另外，商业地产企业应加强自身的信用管理力度，树立良好的信用形象。质言之，商业地产企业要强化自身财务审核，保证企业正常的现金流，按期偿还贷款。同时，商业地产企业要有健全的风控措施，保障商业地产销售资金及时收回。
最后，商业地产企业应该制定良好的规划。该规划既包括财务规划，也包括商业地产开发以及后期运营等环节的规划。科学合理的财务规划能够提高资金利用率，确保商业地产企业可持续性发展。对于商业地产而言，前期开发与后期运营及管理都需要科学合理的规划。一方面，在进行商业地产的投资和开发之前，商业地产企业应该对拟投资和开发项目所在的城市或地域进行考察，深入了解该区域的经济发展情况，以前期的考察结果为依据对商业地产项目做出科学合理规划。另一方面，商业地产的营运和管理更加考验商业地产企业的实力，一定程度上关乎商业地产企业经营成败，直接影响商业地产企业还款能力。因此，切实可行的经营策略必不可少，尽量做到商业定位与该区域的经济发展水平和消费水平相协调。商业地产企业需转变陈旧的经营理念，积极吸收国外商业地产经营的先进经验，制定出一套符合我国商业地产发展的经营模式，使商业地产稳健发展，进而缓解商业地产金融风险。
总之，商业地产企业经营的成败直接影响到商业地产金融风险的防范，防范商业地产金融风险离不开商业地产企业的积极配合。
结 语
在商业银行房地产金融风险防范过程中，拓宽融资渠道，建立风险分摊机制是防范金融风险的基础；加强金融机构尤其是商业银行的抗风险能力则是防范金融风险的重中之重。无论是对融资主体的选择，还是抵押等担保制度的运用、对商业地产企业的主动管理、建立高素质的从业人员队伍对商业银行防范商业地产金融风险起着至关重要的作用。当然，商业地产企业自身的风控机制以及信用度也会直接影响商业银行的金融风险，因此增强商业地产企业的还款能力树立良好的信用形象也十分必要。总之，商业地产金融风险的防范路径值得探索和研究的地方还颇多，但由于本人学术水平有限，给出的建议仅是泛泛之谈，不过我坚信经过学界后续的理论研究以及社会实践的发展，我国商业地产金融风险将最大限度地降低。
[1] 2018年05月04日,赢商网福建站，星艳玲。
[2] 林蕾、周枫敏：《商业地产金融风险防范途径分析》，载《商业现代化》，2018年5期。
[3] 《商业银行流动性风险管理指引》，银监会印发，2009年。
参考文献
[1]赵帅：《浅谈商业银行房地产金融风险与防范》，载《时代金融》，2017年第08期中旬刊。
[2]李遂萍：《我国商业银行房地产信贷风险及防范》，硕士学位论文，2016年4月。
[3] 林蕾、周枫敏：《商业地产金融风险防范途径分析》，载《商业现代化》，2018年5期。
[4] 赵禧龙：《浅谈商业银行房地产金融风险与防范》，载《时代金融》，2018年第02期下旬刊。
[5] 左莉：《我国商业银行房地产金融风险及其防范》[D].山东大学，2016。
[6] 傅浩强：《国际化视野下中国商业地产转型思考》，载《合作经济与科技》，2017年N0.5。
[7] 谭霞：《我国商业银行房地产金融风险及其防范研究》[D].湖南大学，2016。